2006中国山东商业房地产峰会　

　　2006中国山东商业房地产峰会于3月27日、28日在青岛汇泉王朝大酒店隆重举行。

　　本次峰会由青岛市房地产开发管理局、青岛日报报业集团联合美国纽约大学、中国人民大学、山东省欧亚美会议展览有限公司等单位共同举办，并且邀请了全国最大的房地产门户搜房网青岛站进行了全程的网上直播。

　　青岛搜房网网上直播地址：

　　国际商业地产投资融资模式及REITs实操案例

　　商业地产操盘手实战经典案例分享会

　　本次峰会邀请美国纽约大学房地产学院教授劳伦斯·朗瓦，北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全，诺丁山商业管理集团执行董事张天祥等专家担任主讲嘉宾，近三百位青岛及山东各地房地产高层人士参加了本次峰会。

　　
　中国人民大学培训学院房地产中心副主任王坤

　　今天上午要讲的主题是金融方面的主题，融资的方面的主题，现在大家可能都会存在一个资金的问题，可能也是大家都特别想回答的问题。
　　在以前很多次跟大家交流的时候，我个人的感觉是基金管理的问题，考量的是我们的团队，我们的运作模式，这样的一个问题，更多的考量我们的公司体制和人的问题，这个问题可能是我们研究中心，更是我们教育机构愿意为在座的发展商做的一个工作，人民大学有一千多门实战的课程，我们也有 10 个针对房地产研究生班，我们也准备在近期给我们青岛的发展商开一个青岛的房地产会核心的目的就是搭建一个平台，像这样一个交流的平台，目的在这个过程当中研讨房地产关注的问题，让大家交到更多的好朋友！
　　 最后我再次感谢，单局长和余总编对我们这次活动的支持，感谢大家参与这样的活动，并预祝我们本此商业房地产峰会取圆满的成功谢谢大家！

　　
　美国纽约大学的总监大卫 · 鲍德森（David  K·Blderson）
　　
　　我是负责工作运营，有两个角色和任务。第一，和所有的美国的大公司建立一个特别的关系，然后为他们设计培训的项目；另外和国际上其它一些著名大学，像这次和人民大学一样合作一些项目；我们在其它的国家在罗马、巴黎、新加坡都有合作项目。我们的房地产学院是纽约最好的房地产教育项目，在全美和全世界都是最好的，有两个硕士培训项目，一是房地产，另外是工程建筑，有125个专业的证书项目。我们和人民大学合办的第二期具体的房地产项目，下个月24号－28号我们会在纽约大学举办第二期房地产培训项目称为《教育展示和搭配》，这个项目的一共是五天，每一天的上午是教育项目，包括理论知识，我们每天上午都会请一些教授来给大家具体来讲房地产开发金融工具的设计等等。第二个部分是展示茧自缚，展示部分就是我们走出去或者请进来，走出去把我们学员请到纽约市各大投资基金办公室里面，跟投资经理谈一谈他们有什么需求，另外就是把投资基金管理人员请到学院来跟我们的学员来进行座谈。三个下午的时间去各个公司拜访，去参观一些地方，参观一些公司的办公室，去跟他们交谈有什么样的需求。晚上是酒会的形式，中美房地产进行交流，介绍一些具体项目，也可以向他们学习一些东西。

　美国纽约大学房地产学院教授 劳伦斯·朗瓦（Lawrence）

　　房地产投资基金，最开始是从美国发起的，现在在英国、日本、新加坡、香港也已经有了。房地产信托基金这个概念从1960年产生，这是一个非常漫长的实验的过程。对美国来说，这是美国法律方面总结出的结果，房地产信托公司有它法律上的特殊性，在全世界各地房地产信托基金一定要有相应的法律制度来健全、批准，成为合格的房地产信托基金，简称REITs，必须满足其中的一些条件，要有一个董事会，这个股票必须能够自由转换，其按法律规定成立REITs，但一定不能集中要分散，这个股东一定要超过100个人，其中5个人不能够拥有50以上的股权，所有权就分散了，其它的国家也有类似的法规。75％以上的资产要么是房地产、只能是现金或美国政府债权，除了这三个你不能投资其它的地方，拥有房地产你可以是直接拥有一栋房子，也可以通过债券的形式拥有房地产，那么公司的收入70％以上必须要从资金来得，或者从购买的债券利息来的，防止不是真正为了运营的公司，而是一个法律公司，REITs是不用付联邦税，但是要求收入90％一定要付给投资者，原因是它们90％的税收收入一定是比他们90％的现金流低的，它们被允许所有的房地产去折旧，REITs主要分为两种，一个是股权的；一个是抵押的。这个股权的REITs，如果说一个公司拥有并且运行它下面房地产业的话，就叫资本。

　

　

　　经过近几年的发展，商业房地产显示出巨大的市场潜力和广阔的发展前景，中国商业地产的蓬勃发展，呼唤着商业与地产的互通理解，商业要更了解地产盈利运作模式，地产要更了解商业运作规律。为了推动山东省商业与地产项目之间的有效对接，推动山东省商业房地产健康发展，峰会拟围绕房地产融资、商业地产运营等内容，邀请了美国房地产融资专家、国内商业地产顶级操盘手发表精彩演讲。并与参会嘉宾进行互动交流，共同研讨商业地产的运营发展、共同分享新的知识与理念，为山东省商业房地产协调发展，提供科学的建议和启迪。

　　
　中韩国际小商品城总经理袁升斌——对中韩国际小商品城经验之谈
　
　　在这里就“中韩国际小商品城”给大家做一个简单的介绍，这个项目从去年年初开始论证，到今年四月份，整个项目规模是40万平方米，我们一期、二期已经进展的非常顺利，一期已经于去年10月份交货了，主要经营工艺品和饰品的配件。二期到今年6月底交货，现在招商已经完成了80%。城阳做工艺品和饰品的韩国企业有很多家，因为有这个产业支撑，就规划建设这个小商品城，把这些经营厂家和生产厂家和经营业户集中起来。这个项目到现在能一直进展的比较顺利，最关键的一点一个是政府的支持，小商品城建成以后将给城阳区政府每年带来税收十几亿，整个市场营业额每年超过十几亿美元，包括投资商的支持，包括在土地指标，招牌挂上都优先考虑。第二点是对投资商税收的支持，第三点是招商渠道，我们很少在平面或者电视上做广告，我们优先把大户招进来，像广州义乌的经营配件饰品的大户，韩国在青岛的工艺品协会。第四项目成功的一方面我认为是投资商的心态，做这种商业市场，长期回报是非常好的。第五是规划，要适合你这种业态的发展，大户可能几百平米，小户可能几平方，通过你的规划设计提高你地块商业的价值。

　　
　诺丁山商业管理集团执行董事张天翔——大型商业地产的管理

　　考察一个或者开发商业地产项目，应该从运营管理考虑，因为商业地产的项目，第一个是开发周期长；第二个是商业地产成功与否，不是简单的买和卖的贸易关系，是靠将来的运营管理，让商铺获得利益，这包括四个方面：第一个是开发商，因为你做开发、做投资是首要关注的；第二个方面是投资者，因为现在很多商业地产项目是出售的，出售给小业主和投资者，这也是我们要满足他们的回报率的，8% 或者 9% 的投资回报完成项目的运作，投资者的利益是必须考虑；第三是商铺，所谓商铺就是入主这个商业地产企业的各种各样的零售企业，必须要关注；第四是消费者，将来产生消费行为。这四者的利益都要关注，任何一方的利益受损，都会使这个项目或者失败，或者成功率大打折扣。实际上整个开发的环节，是整个运营管理的一个组成部分，管理包括后期的运营管理，也包括前期的开发管理、招商、前期的策划、规划事实上是管理的一部分。现在国内的商业管理运营太少，发展的规模还太小，跟目前整个商业地产发展趋势可能还有差距，我们愿意通过更长的时间来逐渐积累自己的经验，把各个项目的经验转化成整个公司长久的经验，不断跟新的项目对接，最终能为商业地产的开发管理提供一些可借鉴的经验或者是教训

　　
　北京博智行商业地产研究院首席专家-----商业地产市场开发两注意

　　袁总讲的小商品城，从业态定位上来讲、市场定位来讲相对比较简单的，还是一个类产权分割的模式，有点像义乌小商品城，它的价值，物业投资的价值是在二期、三期，一期的物业由于前期投资存在的一些问题，包括刚才投资商讲的规划设计、原有物业的形态发挥不了价值。我讲两个问题，第一尽管我们做的是一个市场，特别是现在的县级市，我们的地级市，整个市场还不成熟的情况下，我们圈到一块地，有很好的商业项目运作，作为过渡期来讲，应该可以考虑市场类的开发，市场类的开发有两个要注意，一个就是在整个规划当中要品位管理，实际就是业态组合，就是这个市场里面什么都有，哪块该放箱包，哪块该放文具，哪块该放衣服，这个看起来很简单，实际也不简单，这个要根据消费者逛市场的心理特征，包括女性用品在哪里、儿童用品在哪里、老人用品在哪里等等，在设计的时候都要考虑。第二个是物业形态，要为后期的再利用创造空间，简单说它的形状、它的株距、它的层高，要按照标准的商业物业，尽可能操作它。商圈一旦成熟以后，把商铺做熟了，摇身一变就变成身价百倍的物业，要有眼光，可能给前期的投资成本比较大，但是我觉得值，选择了走这条路，必须在这方面下功夫。