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2006半岛都市报品牌地产战略联盟峰会

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　　　请对青岛三大热点板块(海尔路 李村 浮山后)，谈下看法？

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　　　作为房地产开发企业，怎样从自身做起，以实际行动营造　合谐行业、合谐社区？

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　　　怎样打造成熟的品牌地产？成熟的品牌地产应该怎样去引　导市场？

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　　　在十一五计划中，青—烟—威轻轨被提上了议事日程，这　使得半岛城市群之间的联系无疑更加紧密。对于岛城房地产来　说，这一大交通的实现在近期及远期会产生哪些影响？

　　浮山后将攀升、海尔路待定位、李沧看政府

　　今年大家对浮山后的心理定位预期也会调整过来，另外市政府的配套，浮山后越来越齐全，也越来越方便。作为青岛大的居住社团，它的配套比较成熟。另外品牌企业进入浮山后，对浮山后的攀升起到了一定的作用。海尔路以莱钢这块是个比较大的项目，这个CBD区，海尔路的操作定向性非常强。做的很多商业项目，都是定向开发的。在海尔路两侧，已看到的崂山区和政府的规划方案里，最少有两个步行街的酒店要开工建设。海尔路的商业氛围要尽快地提升起来。随着青岛市范围的扩展，海尔路的充分定位还面临很大的挑战，海尔路的功能性和将来这条街道在青岛市的地位，现在我们还不是太清晰。现在CBD只是集中于海尔路的南部，中韩还处在一个改造的初级阶段。海尔路最南端的社区改造刚刚开始，定位还是有一定混淆。由于历史造成海尔路原来一直是一个交通要道，而不具备商业通道的理解概念。我比较看好李村东路，政府的配套跟得上，我觉得对整个区域住来讲，以及它的通达性所处的青岛市的一个位置来讲，各方面都非常好。如单依靠一个地产公司，一个大盘来完成政府的所有职能配套的话，将面临很大的挑战。

　　引进经验，完善配套，打造李沧区

　　李沧区东部这个项目我们是六分之五的合作，在这个项目中绿城占绝大部分，我们只占了20％。第一，绿城选择了青岛的市场，需要当地一个比较熟悉的开发企业的支持。另外，绿城的引进对我们来说确实是一个学习机会。绿城的产品在全国各地，每一个产品都会有热销的场面。它的产品品质确实值得我们学习，我们把它引进来之后，学习一下它是怎么产生的。配套的问题，把李沧区的整体规划也做了一番调整，包括商业方面、住宅方面、仓储方面的整体规划。还有一个广业的项目。应该说整个李沧区未来几年的规划和建设，值得消费者去关注。无论说我们引进的绿城，或者说是我们自身在不断地努力去想把产品做好，从各个角度来说政府的配套以及努力的基础上，相信这个板块在未来几年确实有一个很大的发展。再者青岛市可供开发的土地，市内的土地越来越少，李沧区还能拥有这么一大批土地应该说也不大容易。在未来几年，80年代消费群体逐渐出现，能给李沧区带来一些新的活力，不能单单把李沧区等同于过去的城乡结合部，或者说是农村的一些暴发户居住的一个范围，而是它能真正体现城市的一种氛围。

　　海尔路：未来的核心区域

　　海尔路不是一个海尔路的概念，实际上是一个区域的概念。包括再往东，会展中心的附近，这片都是商务区建设的重点。我是非常看好这一带的未来发展。首先看青岛市的投入，青岛市最近几年几乎把所有大项目，引人注目的东西都放在那了。海洋极地世界，大剧院，包括万华酒店，包括华瑞。包括青岛市的大型企业，远洋、颐中。它决不是一个区域性的商务中心，是未来真正国际化大都市中的核心，这是我个人的看法。从正在运作中项目来看，起点都非常高。规划设计，标准档次都非常高。刚才说到浮山后，应该感谢开发商，包括海尔、城建。由于它们高标准的建设，彻底改变了老百姓对这个区域的印象。短短的3－5年变成了高档区域。同时海尔路两侧有密不可分的关系，由于海尔路是200－300万平方米，还有北村改造，档次都非常高，可能将来人群恰恰是消费的主流人群，对崂山区的商务区产生一种好的消费支撑。我认为，崂山区将来发展区域非常好。关于轻轨，会加强青岛的核心作用，同时也会造成周边区域相对也跟着变化。这应该说是一种很好的发展构架。在上海工作，在周边消费，包括北京也是一样，包括住郊区也是一样。

　　个人观点：海尔路不是CBD

　　我个人不太同意海尔路是一个CBD，它就是一条道路。就目前青岛市来看，我认为一条香港路，一条是东海路，这是咱们青岛市的两条门面路，基本上咱们大大小小的活动都围绕着它们来展开。青岛原来一个“带”形城市，随着青岛市不断地扩展，目前达到这么一个的“品”字形，这两条门面路不能让来自全方位的来宾看到青岛城市发展的这种风貌。尽管山东路不断改造，但是由于周边的建筑已经形成，它还体现不了青岛市，尤其是近期以来发展的一些标准，或者一些特点。海尔路我觉得，作为一条东西路来讲，假如这条路打造成青岛市的一条迎宾大道往南连接香港路和东海路，进出青岛市来讲就是一个比较完整。假如这个逻辑成立的话，我认为海尔路这条路的规划定位，倒不一定仅仅把它放在一个CBD。CBD在青岛来说，尽管这几年发展比较快，但经济、文化、上海、北京还相差很远。李村东部，这是自然而形成的一个过程。因为青岛市目前可供发展的区域和领地，除了旧城改造之外几乎没有。咱们现在需要解决要建设的麦岛片，还有市南火车站以西，100多万平米，再加上四方东部，剩下就是一个李沧区，李沧市场潜力非常巨大。

　　海尔路会是青岛热闹的一个区域

　　说到海尔路这块，前期我们公司在运作的时候，看到了青岛市城市建设的发展和扩张的这种必然。青岛在发展，城市在扩张，新东部的建设是一个必然的选项。而且崂山区经过前几年相对的沉寂的状态之后，从去年加大了，特别是海尔路、金岭路和滨海大道沿线的开发建设的力度。应该说这个地方现在处在非常火热的开发建设阶段，今年将有众多的村庄要进行改造，而且也引进了很多国际、国内的一些总部要落户在这个区域内。目前我感觉这是青岛比较热闹的一个区域。李村和浮山后不是太了解，但是通过来到青岛这段时间对青岛房地产市场的感觉，经过前几年快速的浅海板块的发展之后，应该说青岛的房地产市场，主要可能要以中档产品为主。开发商也会根据这种市场的需求，自觉不自觉的会去选择这种项目，也可能会更多的聚集到浮山后或者是李村板块去开发自己的产品。

　　品质要提高 城市规划要有新气象

　　我个人认为，青岛的房价挺高，但是青岛房价的质量品质可能不是一流的。青岛房地产发展这么多年了，在太多的时间里，大家关起门来自己干。在一个不高的水平情况下，大盘开发商的引进，对青岛整个房地产品质和城市的打造上意义不是很大。说到三大热点板块，因为青岛这个城市很狭小，向东也好，向北也好，扩展城市的发展空间很小。现在，青岛引进了全国知名的开发企业，引进外资参与进来，我觉得可能确实对打造新青岛比较有利，对引入新的机制的话困难也很大。因为有竞争才有发展，而且这种很高的价格，作为开发商来说，理所当然应该给消费者一个更好的产品。而且轻轨对未来青岛未来几年的发展也可能会带来一些问题，但是我觉得它的意义远远比它带来的问题大得多。问题可能是量化的，但是我觉得这些东西，从整个城市的发展来说，完全不是一个最主要的问题。最主要的问题从咱们城市发展规划上说，需要更新的气象。

　　投资置业李沧是一个潜力股

　　我感觉李沧区房地产市场，应该说经过近几年，尤其是98年以后的市场发展非常快。而且李沧区的房地产公司如百通、广业，包括我们华易，都是比较注重品牌建设的工程。从百通花园的一期、二期、三期、四期，大家感觉到楼盘在不断提升。虽然是经济适用房比较集中的地方，但是这个比其他地区有些商品房的品质还要好。老百姓感觉经济适用房质量这么好确实也不容易。浙江绿城集团跟我们百通来合作，他们说你们不是引狼入室吗？我开玩笑说是与狼共舞。绿城公司时间不太长，但是它以产品的品质而著称。它在全国发展如此快，而且受到购房者的欢迎，应该说它的品质非常好。跟我们一块合作的，我们也希望共同学习学习，如何把产品的品质提升上来。包括王总讲的，房价这么高，确实房价和质量不成比例。下一步房地产市场楼盘的品质肯定是越来越高的。另外随着开发规模的逐渐增大，以及市场比较集中的地方，旧城改造大部分集中在李沧区。还有李沧区政府近期提出来一个口号，就是要打造城阳的居住区，在李沧区的东部几百万的楼盘在近几年内将要面世。所以我感觉，这个板块作为投资置业来说，应该是一个潜力股。

　　浮山后政府配套要加快

　　我结合着自己管辖的项目和工作的背景，对这四个问题简单做一个勾划。目前我负责的这个项目比较特殊。它所处的区域位置是整个浮山后板块最佳的位置，在海信静湖琅园的旁边。这是旧村改造的项目，我们顺应了整个浮山后社区开发的要求，从我们的建设成本和现有的环境来讲定位非常高。通过近几年，包括城建、鲁信、海尔一系列的目在浮山后的开发，整个浮山后板块一个产品在逐渐提升。这个项目我们是从2004年开始到现在，这个期间整个房地产开发项目的变化也是非常快的。目前配套设施，像学校、医院、包括一些公共设施，都还是延续了几年前，甚至十年前左右一些拆迁户的范围之内。现在浮山后这么大的社区，医院、学校这几年根本没有变化。目前我们正在建设的一个项目，在辽阳西路建Shopping Mall。我感觉在这个方面，政府至少要解决交通问题。交通问题有两个地方，一个是区域与城市的连接问题。劲松三路和银川西路有一个317车站，把社区和整个城市联系起来，不是说浮山后的居民去城里非常困难。整个社区的小方位的交通问题，也必须要解决。

　　和谐行业来自于发展商自己的责任

　　我觉得创建所谓的和谐行业更多的是来自于发展商自己的责任。今天做中宇的项目，我们有非常好的想法，愿意在这方面更多地用心，用更多的财力把这个产品做好。我们其中一个老总就这样讲，如果你自己不想买这个房子，你自己不要去建筑，你不要去卖。我们专门请了一个韩国的设计师，对中国人的习惯蛮了解的。我们户型专门请了一个韩国和他合作，很快我们会发布这个户型，我也希望在座的各位同行能够提供更多经验，能够把这个户型改变得更好。万科注册了一个专利，做了一个洋房，这种东西把它成为一种专利，只能你做别人不能做，我觉得这本身就不是一个和谐的想法。尽管万科是一个非常好的上市公司，王石说要做什么什么贡献，觉得他至少不够大气。我们希望青岛，真正我们青岛整个的行业，让人家再来的时候，不至于让人家说你怎么怎么样。青岛的品牌在中国都是属于第一级别的。如果我们的建筑，能够把我们七、八十年以前我们老祖宗的东西能延续下来，至少让人眼前一亮的话，对整个城市至少会有很大进步。今天无论是鲁能还是天泰，做的产品我觉得都非常好，大家更注重设计。所以我觉得从这方面而言，发展商来说，社会责任远远胜于它的经济效益。

　　开发商加强合作，依托海尔创造和谐行业

　　海尔路、李村东部、还有浮山后，总体上看这几个区域市场前景都还是不错的。但是我想有两点，其一各个板块成功与否，取决于开发商的团结合作。从我所在的区来讲，包括一些商业配套的工业设施，舆论宣传方面，政府谈判方面大家应该团结起来。从我们公司的角度来说，我非常乐意跟我们所在的区域还有其他的开发商一起坐下来，谈谈我们自己发展的事。第二，三个板块中有某些具体小的项目，据我观察，大门大势特别好，只是很匆忙地把产品设计在别的地方复制一下，随便一家公司来操作一下。感觉跟它整个区域发展来讲，恐怕不是相适应，包括市场经济方面。作为房地产开发企业，怎么样营造和谐行业和和谐社会的概念。作为我们海尔房地产非常特殊，背后有海尔品牌的支撑。海尔集团发展这么多年以来，除了我们自身本身的努力以外，得到了方方面面领导的支持。做一个品牌不容易，一点一滴做起来的。首先我们理解，我们做一些实实在在的产品出来，然后把每一件简单的事情做好。把一些简单的事情日积月累，长期坚持下来是不容易的。当然还有其他方面的支撑，包括其他领导，包括其他讲过的，规划设计的阶段，建筑的阶段，尊重客户的需求。