2006首届青岛地产策划游侠论剑沙龙

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青岛楼市走向何方
地产策划如何寻找客户

主题：青岛楼市走向、地产策划如何寻找客户

时间：2006年2月23日（周四）下午2:00—4:00
地点：闽江二路52号和兴茶楼
参会单位：青岛安泰信集团、青岛建设集团、青岛信立博奥、青岛浩华不动产、青岛晚报《楼宇》周刊等
(排名不分先后)
本期话题：
1、青岛近年来重大工程项目的建设对这些项目周边楼市价格走势的影响。
2、青岛楼市2006年走向何方。
3、地产销售策划如何寻找客户、如何做出好的创意。

沙龙议题

近年来，青岛建设大手笔频频，海底隧道、跨海大桥、第二条东西快速路、火车站北迁、滨海公路、青岛—荣成轻轨干线，每一项工程都投资不菲，这些大工程的建成，将大大便利青岛市民的生活，也会给青岛的城市建设带来崭新的气象。同时，也必将给岛城的楼市带来深远的影响。这些大工程的周边楼盘2006年分别会是什么情况？这些楼盘的价格会不会一路上扬？这些问题已经牵动不少人的心。
　　同时，回顾过去的2005年，青岛楼市在经历一番洗礼之后，供求关系趋于平衡，买卖双方更加理性。2005青岛楼市有两个现象：一是开发量去年创下了新高，不管是市区还是郊区，入市量也比往年大很多；二是房价在经历了国家宏观调控之后总体区域都是向上的走势。虽然不确定因素还是很多，但更让人关心的是2006年的楼市，楼市风向标会指向何处？政府的相关政策还会有哪些出台？青岛楼市的2006是不愠不火还是涨幅依旧？
　　从地产策划和销售的现状来看，今年的开发量剧增，客户在前几年几乎被消化殆尽，新生的或者新培养出的客户：层次、特征又不够明显，目前策划界绞尽脑汁，苦苦的追寻。对于营销策划来说：寻找客户、把握客户是永远的主题。随着新政策的实行，作为策划应该采取哪些应对措施来面对市场的变化，从而为销售争取更多的客户。同时，在销售手段上，如何通过一个好的活动创意来吸引众人的关注，也是策划应该下大力气去做的。
　　所以围绕着青岛楼市2006走向、青岛众多大工程对周边楼市的影响、销售策划如何发掘客户如何想出好的创意等话题，青岛搜房网《大话地产》栏目拟推出《大话地产：2006年首届青岛地产策划游侠论剑》为主题的对话节目！搜房将邀请青岛地产部分企业代表、代理公司、媒体专家和业内人士，共同就青岛楼市2006年走向等话题做一次深入探讨和交流！

精彩发言

安泰信集团副总裁袁波
有关市政配套，包括隧道、两桥一隧，包括最近说的城市建公交列车，这是一个国家大发展的趋势，现在青岛往纵深发展，一直到李村沧口。从交通枢纽上看，过了石老人，有一个瓶颈，只有一条线没有第二条、第三条线。从方向上，东西方向都是山区不太好过。现在看崂山啤酒城，要贯穿都有交通瓶颈的问题，这也是在往东发展的一个瓶颈。交通网络的发展是城市发展必须先走的一步，走向对青岛市房地产有很大的影响，从长期来讲，也存在一个城市人口逐渐往外分流这么一个趋势。一个交通网络发展了以后，会带动周边地区，原来的城乡结合带，现在不断进入城市当中。其实往纵深还是要不断的发展，可能十年、二十年、三十年，现在政府投入这么大的力量，做前期工作，也是看到将来的发展。所以他认为得 2006 年大的发展，政府要想在配套设施和城市环境上有所改观的话，怎么样来平衡环境，怎么样开发商平衡市场这方面多下一些功夫，不能急功近利。全部

荣置地策划总监袁冰
我认为市场成熟了。首先是政府成熟了，政府开始做一些它应该做的事情，比如基础设施，隧道、桥，这样就扩大了业主置业的范围。之前的黄岛，即墨等地方因为基础设施很差，所以大家愿意在市南、市北待着，不愿意外面的地方置业。第二，开发商成熟了，一个成熟的开发商应该培养忠诚的客户，要形成一种社会责任，从经济角度同样的钱消费者可以买到更漂亮的小区，更适合居住的户型。第三，代理公司的机会到来了，如果他们能够帮助开发商实现价值的话，可能他们得到的市场份额会增大，从 30 ％可能扩大到 50 ％、 60 ％。第四，消费者也变成熟了，他们会更理性做出选择和判断，他们开始懂得建筑的一些专业的知识，懂得在购房的过程中需要关注的问题。整个市场在一个良性的发展过程中。全部

房地产资深人士高广基
我认为，青岛2006年房价市场上没有落的趋势，在政府调控和长时间的上涨后，房价会有一个平稳期。现在青岛的房价一中档为主，高档和低档为辅，这样整体统计出来的青岛房价是很高的，肯定还会上扬，但相对而言，涨幅会比较小。毕竟相对周边地区的房价已经涨到基本一个稳定的时期了，可能不会有大的波动了。但是由于青岛的地理优势，市南区可开发的地也越来越少，而且海边的土地资源也越来越少，优势土地成为稀缺资源，它的价值体现的越来越高。高档的公寓、高档的市场肯定有一个大的上调期，青岛房价涨幅还是不小，因为青岛市场整体价位在一个高端，算平均房价还是很高的。另外，外地的开发商正准备进入岛城市场，比如绿地和万达，他们拥有成熟的团队、成熟的经验，无疑会给青岛本土的开发商带来压力，所以青岛的房地产界的同行们应该加强修炼，多交流。全部

青岛建设集团房地产部副处长李京峰
中国的市场经济不同于国外的市场经济，政府起着一个宏观调控的作用。现在普通商品房的价格，要比同类地段的正常商品房的价格低 10 ％，从这个角度来讲，我个人认为对青岛市的房产还是比较有信心。现在城市化进程，青岛旧城改造，还有棚户区拆迁。现在国家实行新的拆迁政策，属于市场价，评估价，能评多少钱就评多少钱。全部

信立博奥房地产顾问有限公司策划部经理李强
前几年青岛的房地产都在高速增长，现在刹车，会有距离和惯性，而且现在也不是急刹车，政府对整个房产方面是软着陆。现在青岛的房价还是平稳往上走的，说明政策也有一定的成效。其实经过一段时间的观察，房价不可能降，还是在涨，想象当中的降价目前还是不可能。满足刚性需求，中国人传统思想，结婚肯定要买房子。弹性需求会被慢慢的压制，但是刚性需求是没有。现在人的思想还是没有到走出去那种程度，像西方国家已经走出去了，通过交通网络加快城市化的进程。我们需要慢慢的往外走，需要一步一步去建，这个过程可能需要几年、几十年。全部

房地产资深人士王新刚
房产作为一个商品，有自己的特点。现在青岛房地产就是卖房子。虽然说这段时间经历了低谷，渐渐走向成熟，但还是不够成熟。我认为青岛房产市场处在萌芽状态，现在房产操作是非常枯燥的，没有从科学的角度，或者从一种使命的感觉上去做这件事情。如果我们青岛房地产想蓬勃发展的话，最重要一个原因在于必须整个地区经济蓬勃起来，这点如果做不到的话，想蓬勃发展是不可能的。所以今年的市场总体需要我们非常冷静、非常慎重的对待。全部

青岛搜房总经理单伟国
我们搜房从接触到的客户中发现，2006年开发商越来越注重销售，包括对代理公司提出更高的要求。而在以前开发商仅仅是看重对房产的包装概念，关注如何在一段时间里把房子销售出去，以保证二期的顺利进行，更多的注重时效。现在由于开发商压力越来越大，给我们提出新的课题。如何在市场上整合各种各样的情况，来推动开发商销售，这为我们代理行业提出一个新的问题。以前开发商基本上很避讳谈销售压力问题，而今年很多开发商，包括各个代理公司，经常会提到这样的情况，比如遇到什么样的压力，销售步骤怎么安排，必须做到这个销售目标等。由此可见，今年对房地产行业面临很严峻的考验。全部

浩华不动产策划经理修云福
我认为，市场的成熟是相对成熟，但是跟别城市比起来，跟国外城市比起来，是差很大一节。第一点,宏观调控政策，根本无法影响当地市民观念。第二点，开发商他们的意识，基本决定了我们策划方向。比如说，举个很简单例子，在青岛多数开发商基本是真正做这个大规模，相对是比较少一点，这一点可能在深圳在上海相对好一点。所以这点我们做策划，就是说关于赋予一个内涵这块，大家都是前辈，到底怎么做？我个人觉得在青岛这块真还是有一定差距。这方面如何改变这个现状，也许关键不是在青岛策划人思想不够创新，关键在：第一是开发商的意识，他们的眼光。第二就是我们作为一个策划来讲，个人沟通技巧。全部